Calcula cuánto ganas (o pierdes) realmente con un departamento para arriendo. Incluye crédito, impuestos, plusvalía y efecto UF.
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para ver si tu depto es buen negocio o no.
Muchos inversionistas comparan solo el arriendo contra el dividendo. Pero eso es como comparar el sueldo bruto con los gastos: te falta la mitad de la historia. En RentaDpto.cl analizamos tu inversión en 5 capas para darte el panorama completo.
Mide cuánto rinde la propiedad por sí sola, sin importar cómo la pagas. Se calcula: (arriendo anual − contribuciones − vacancia) ÷ precio. Sobre 4% es bueno, sobre 5% muy bueno.
Aquí entra el crédito. Mide cuánto ganas sobre la plata que pusiste de tu bolsillo (el pie). La cuota del crédito tiene dos partes: intereses (gasto real) y amortización (ahorro forzado que se vuelve patrimonio tuyo).
Los intereses del crédito se descuentan de tu declaración de renta. Si pagas impuestos (Global Complementario), una parte te la devuelve el SII. A mayor sueldo, más te devuelven.
Cuánto sube el valor del depto en UF cada año. En Santiago ha sido entre 1% y 3% histórico. Solo la materializas al vender, pero suma a tu patrimonio.
Tu depto vale en UF pero arriendas en pesos. Cuando sube la UF (por inflación), el valor en pesos de tu propiedad sube automáticamente. Con inflación del 3%, un depto de 2.500 UF gana ~$3M extra al año solo por esto.
Muchas inmobiliarias "inflan" el precio de lista para que el banco financie más. Ejemplo: depto real de 2.500 UF lo escriburan en 3.125 UF, el banco presta 80% (=2.500 UF) y la inmobiliaria cubre el "pie". Tú no pones plata, pero el crédito es por el monto inflado.
Regla simple: si el retorno sobre tu pie (capas 1 a 4) supera el 10% anual, es una buena inversión. Si está entre 3% y 10%, es aceptable pero hay que evaluar alternativas. Si es negativo, estarías perdiendo plata cada mes.
No considerar meses vacíos, olvidar las contribuciones, comparar arriendo bruto contra dividendo sin restar la amortización, no aprovechar la devolución de impuestos, y no entender bien cómo funciona el bono pie. Esta calculadora te ayuda a evitar todos estos errores.