Calculadora de rentabilidad de departamentos en Chile. Calcula cuánto ganas (o pierdes) realmente: Cap Rate, crédito, bono pie, impuestos, plusvalía y efecto UF.
Ejemplo: si tu depto vale 2.510 UF pero en la escritura dice 2.865 UF, pon 2.865 abajo. El banco te presta un % de ese monto inflado.
Estos valores aparecen en tu simulación de crédito (columnas "Seg.Desg." y "Seg.Prop."). Si no los tienes, los valores por defecto son una estimación razonable.
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¿Es buen negocio ese depto?
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Ejemplo: depto de 2.500 UF con arriendo de $350.000/mes
Muchos inversionistas comparan solo el arriendo contra el dividendo. Pero eso es como comparar el sueldo bruto con los gastos: te falta la mitad de la historia. La rentabilidad real de un departamento de inversión depende de al menos 5 variables que la mayoría de las calculadoras online no consideran. En RentaDpto.cl analizamos tu inversión en 5 capas progresivas para darte el panorama completo.
El Cap Rate (Capitalization Rate o tasa de capitalización) mide cuánto rinde la propiedad por sí sola, sin importar cómo la financias. Se calcula dividiendo el arriendo neto anual (descontando contribuciones y vacancia) por el precio del departamento. En Santiago, un Cap Rate sobre 4% se considera bueno, sobre 5% muy bueno, y sobre 7% excelente. Aprende más sobre el Cap Rate →
Aquí entra el crédito hipotecario. El Cash on Cash Return mide cuánto ganas sobre la plata que pusiste de tu bolsillo (el pie). La cuota del crédito tiene dos partes: intereses (gasto real) y amortización (ahorro forzado que se vuelve patrimonio tuyo). Por eso un flujo de caja negativo no siempre significa mal negocio.
Los intereses del crédito hipotecario se rebajan de tu base imponible según el Art. 55 bis de la Ley de la Renta. Si eres trabajador dependiente, esto puede traducirse en una devolución de impuestos en abril. Si eres independiente, pagas menos impuestos. Tiene un tope de 8 UTA (~$6.5M/año).
Los departamentos en Chile históricamente se han valorizado entre 1% y 3% anual en UF, dependiendo de la ubicación y el desarrollo del sector. Esta ganancia de capital se suma a tu retorno total, aunque solo la materializas cuando vendes la propiedad.
Tu depto vale en UF pero arriendas en pesos. Cuando sube la UF (por inflación), el valor en pesos de tu propiedad sube automáticamente. Con una inflación del 3%, un depto de 2.500 UF gana aproximadamente $3 millones extra al año solo por este efecto.
Muchas inmobiliarias en Chile inflan el precio de escritura para que el banco financie un monto mayor y tú no tengas que poner pie. Ejemplo: depto real de 2.510 UF lo escriburan en 2.865 UF, el banco presta 87% (=2.497 UF) y la inmobiliaria cubre la diferencia. Tú no pones plata, pero el crédito queda por un monto mayor. Aprende más sobre el bono pie →
Regla simple: si el retorno sobre tu pie (considerando las capas 1 a 4) supera el 10% anual, es una buena inversión que supera a la mayoría de los instrumentos financieros tradicionales. Si está entre 3% y 10%, es aceptable pero conviene comparar con otras propiedades. Si es negativo, estarías perdiendo plata cada mes y es mejor buscar otras opciones.
Los errores más comunes que cometen los inversionistas inmobiliarios en Chile son: no considerar meses de vacancia (periodos sin arrendatario), olvidar las contribuciones trimestrales, comparar el arriendo bruto contra el dividendo sin considerar que la amortización no es un gasto real, no aprovechar el beneficio tributario por intereses hipotecarios, no incluir los seguros obligatorios (desgravamen, incendio y sismo) en el cálculo del dividendo, y no entender correctamente cómo funciona el bono pie. Esta calculadora te ayuda a evitar todos estos errores.
Para calcular correctamente la rentabilidad necesitas: el precio del departamento en UF, el arriendo mensual esperado en pesos, las contribuciones trimestrales, un estimado de vacancia y gastos (típicamente 8-10% del arriendo), las condiciones de tu crédito hipotecario (tasa, plazo, pie), y tu tramo de impuesto a la renta. Con estos datos, nuestra calculadora te entrega automáticamente el Cap Rate, el flujo de caja mensual, y el retorno total sobre tu inversión considerando las 5 capas de rentabilidad.
Las tasas hipotecarias en Chile se han estabilizado entre 3.5% y 5% anual en UF. Con la inflación controlada y precios de departamentos que se han ajustado, muchos analistas consideran que es un buen momento para invertir, especialmente en comunas con alta demanda de arriendo como Estación Central, Santiago Centro, Ñuñoa y La Florida. Lo importante es calcular bien los números de cada propiedad específica.
El arriendo depende de la comuna, los metros cuadrados, y las terminaciones. Como referencia general en 2026: un departamento de 1 dormitorio en Estación Central arrienda entre $280.000 y $380.000 mensuales. En Ñuñoa o Providencia, entre $400.000 y $550.000. Puedes verificar precios en Portalinmobiliario o TocToc.
Depende de tu situación financiera. Con bono pie no necesitas ahorrar para el pie (que puede ser $15-25 millones), pero el crédito queda por un monto mayor, lo que significa un dividendo más alto. Con pie propio el dividendo es menor y pagas menos intereses totales. La clave es que el flujo de caja mensual sea manejable en tu presupuesto.
Los seguros obligatorios son el seguro de desgravamen (cubre la deuda si falleces) y el seguro de incendio. El seguro de sismo es técnicamente opcional pero la mayoría de los bancos lo exigen. Estos seguros se suman al dividendo mensual y pueden representar entre 0.5 y 1 UF adicional por mes.