¿Qué es el Cap Rate? Guía completa para inversión inmobiliaria en Chile
Si estás evaluando comprar un departamento para arriendo en Chile, el Cap Rate es probablemente el primer número que deberías calcular. Es la métrica más usada en el mundo para evaluar rápidamente si una propiedad inmobiliaria es rentable o no. En esta guía te explicamos qué es, cómo calcularlo, y por qué no deberías tomar decisiones solo basándote en él.
¿Qué significa Cap Rate?
Cap Rate es la abreviación de "Capitalization Rate" o tasa de capitalización. En términos simples, responde a la pregunta: "Si compro este departamento al contado, ¿qué porcentaje de lo que pagué me devuelve el arriendo cada año?"
Es una medida de la rentabilidad intrínseca de la propiedad, sin considerar cómo la financias. No importa si pagas al contado o con crédito hipotecario: el Cap Rate es el mismo porque mide la propiedad en sí, no el negocio completo.
¿Cómo se calcula el Cap Rate?
El NOI (Net Operating Income o Ingreso Neto Operacional) es el arriendo anual menos todos los gastos operacionales: contribuciones, vacancia estimada, y gastos de mantención. No incluye el dividendo del crédito porque el Cap Rate mide la propiedad sin considerar financiamiento.
Ejemplo real en Santiago
Departamento de 1 dormitorio en Estación Central, valor 2.500 UF (~$98M CLP).
Arriendo mensual: $350.000 → Arriendo anual: $4.200.000
Contribuciones: $180.000/año (4 cuotas de $45.000)
Vacancia y gastos (8%): $336.000/año
NOI = $4.200.000 − $336.000 − $180.000 = $3.684.000
¿Cuánto es un buen Cap Rate en Chile?
El Cap Rate varía mucho según la ubicación, el tipo de propiedad y el momento del mercado. En Chile, estos son los rangos de referencia para 2025-2026:
| Cap Rate | Evaluación | ¿Dónde se ve? |
|---|---|---|
| Sobre 7% | Excelente | Zonas emergentes, regiones, deptos chicos en sectores de alta demanda universitaria |
| 5% - 7% | Muy bueno | Comunas periféricas de Santiago, ciudades medianas |
| 4% - 5% | Bueno | Estación Central, La Florida, Macul, zonas consolidadas |
| 3% - 4% | Aceptable | Ñuñoa, Santiago Centro, Providencia (deptos chicos) |
| Bajo 3% | Malo | Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea (salvo departamentos muy pequeños) |
Un Cap Rate más alto no siempre es mejor. Las zonas con Cap Rate bajo suelen tener menor riesgo de vacancia, mejor plusvalía a largo plazo, y arrendatarios más estables. Zonas con Cap Rate alto pueden tener más rotación de arrendatarios, mayor riesgo de deterioro, o estar en etapa temprana de desarrollo urbano.
Cap Rate vs. Cash on Cash: ¿cuál importa más?
El Cap Rate te dice si la propiedad es buena. El Cash on Cash te dice si el negocio completo (propiedad + crédito) te conviene. Son métricas complementarias.
Cuando compras con crédito hipotecario (que es lo más común en Chile), la amortización del crédito no es un gasto real: es ahorro forzado que se convierte en patrimonio tuyo. Por eso el Cash on Cash puede ser positivo incluso cuando el flujo de caja mensual (arriendo - dividendo) es negativo.
Un depto con Cap Rate de 4% puede tener un retorno sobre tu pie del 12% si lo compras con crédito, gracias al efecto del apalancamiento.
Errores comunes al usar el Cap Rate
- No descontar vacancia: Muchos calculan el Cap Rate con 12 meses de arriendo. En la realidad, debes asumir al menos 1 mes vacío al año (8-10%).
- Olvidar las contribuciones: Las contribuciones son un gasto operacional que reduce el NOI y por lo tanto el Cap Rate real.
- Usar el precio inflado con bono pie: Si la inmobiliaria infla el precio para darte bono pie, el Cap Rate debe calcularse sobre el valor real del departamento, no el precio de escritura.
- Comparar Cap Rates de ciudades distintas: Un Cap Rate de 5% en Temuco no es comparable con uno de 5% en Santiago. El riesgo, la liquidez y la plusvalía son completamente diferentes.
- Tomar decisiones solo con el Cap Rate: El Cap Rate ignora el financiamiento, los impuestos, la plusvalía y el efecto UF. Para una evaluación completa, necesitas analizar las 5 capas de rentabilidad.
¿Cómo afecta el bono pie al Cap Rate?
El bono pie no debería afectar el Cap Rate, pero muchos inversionistas cometen el error de calcularlo sobre el precio de escritura (el inflado). Si tu depto vale realmente 2.500 UF pero lo escrituran en 2.865 UF, tu Cap Rate debe calcularse sobre los 2.500 UF. El precio inflado solo sirve para determinar el monto del crédito.
Para entender mejor cómo funciona el bono pie y cómo impacta tu inversión, lee nuestra guía completa de bono pie.
Calcula el Cap Rate de tu departamento
En nuestra calculadora puedes ingresar los datos de cualquier propiedad y ver no solo el Cap Rate, sino las 5 capas completas de rentabilidad: efecto del crédito, ahorro tributario, plusvalía y efecto UF.
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